Zarządzanie wynajmem mieszkań: kto co robi w trzech modelach

Trzy modele, jedna różnica: kto bierze ryzyko.

Zarządzanie wynajmem mieszkania w Poznaniu działa w trzech modelach. Prowadzisz najem sam, zlecasz go zarządcy, który pobiera prowizję od czynszu, albo oddajesz mieszkanie w podnajem z gwarancją czynszu. Najważniejsze różnice to: kto podpisuje umowę z najemcą, kto płaci za miesiąc bez najemcy i ile zostaje Ci na rękę w skali roku.

Zakres pracy jest w każdym modelu podobny: ogłoszenia i prezentacje, weryfikacja kandydatów, umowy i kaucje, zgłoszenia usterek, opłaty za media i administrację, kontrole stanu mieszkania i zmiany najemców. Zmienia się to, kto wykonuje tę pracę i na czyje ryzyko.

Co oznacza każdy model w praktyce.

Poniżej porównanie tego, co zostaje po Twojej stronie. Stawki prowizji pochodzą z publicznych cenników firm działających w Poznaniu (stan na październik 2026).

Samodzielny wynajem

• Jesteś stroną umowy z najemcą i sam szukasz kolejnych najemców.
• Odbierasz zgłoszenia usterek i organizujesz naprawy.
• Pilnujesz wpłat, a przy zaległościach prowadzisz upomnienia.
• Za miesiąc bez najemcy płacisz administrację z własnej kieszeni.

Zarządca za prowizję

• Zarządca działa w Twoim imieniu, ale stroną umowy z najemcą zostajesz Ty.
• Prowizja wynosi zwykle od 10 do 17,5% wpłaconego czynszu.
• W miesiącu bez najemcy nie płacisz prowizji, ale też nic nie dostajesz.
• Pustostan, zaległości najemcy i przerwy między umowami zostają Twoim ryzykiem.

Podnajem z gwarancją czynszu

• Cityroom wynajmuje od Ciebie mieszkanie i sam zawiera umowy z najemcami. Ty masz jedną umowę: z Cityroom.
• Dostajesz ustaloną kwotę na rękę 10. dnia każdego miesiąca, bez prowizji.
• Po okresie startowym, czyli tygodniu przygotowania i maksymalnie 4 tygodniach na wynajęcie, kwota nie zależy od obłożenia.
• Administrację opłaca Cityroom, niezależnie od jej wysokości.

Stała kwota w podnajmie nie jest najwyższą stawką, jaką mieszkanie mogłoby osiągnąć w ogłoszeniu. Płacisz za to, że ryzyko pustostanu i obsługa przechodzą na firmę. Ile to jest warte w Twoim przypadku, liczymy w artykule o kosztach zarządzania najmem.

Sześć pytań przed podpisaniem umowy z firmą.

Nazwa usługi niewiele mówi. „Zarządzanie najmem”, „obsługa najmu” i „administrowanie mieszkaniem” mogą oznaczać zupełnie różne zakresy. Zanim podpiszesz umowę, poproś o odpowiedzi na piśmie.

Jak robimy to w Cityroom.

Cityroom od 2017 roku wynajmuje mieszkania od właścicieli w Poznaniu i prowadzi w nich najem. 24.09.2026 prowadziliśmy 147 mieszkań. Z każdym kandydatem na najemcę rozmawiamy, a potem weryfikujemy tożsamość, zarobki i zadłużenie. Od 2017 roku przeprowadziliśmy ponad dziesięć tysięcy takich rozmów. Każdy mieszkaniec wpłaca kaucję i ma obowiązkowe OC, a szkody wyrządzone przez najemcę usuwamy na własny koszt.

Umowę z właścicielem zawieramy na czas nieokreślony, minimum 12 miesięcy, potem obowiązuje 6 miesięcy wypowiedzenia. Zobowiązanie do zapłaty wynika z umowy najmu z Cityroom Sp. z o.o.; to nie jest polisa ani gwarancja bankowa. Podczas lockdownów w 2020 roku wypłacaliśmy właścicielom umówione kwoty z własnych środków mimo pustostanów. Podnajem z gwarancją czynszu oferujemy wyłącznie w Poznaniu.